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4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，拉開(kāi)了我國(guó)在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域建設(shè)公募REITs市場(chǎng)的帷幕。中咨公司研究中心副主任徐成彬等11位業(yè)內(nèi)專家，對(duì)該文件及基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行解讀。

01 徐成彬

中國(guó)國(guó)際工程咨詢有限公司研究中心副主任、教授級(jí)高工、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士

中國(guó)改革開(kāi)放從農(nóng)村到城市、從沿海到內(nèi)地，一直在摸索中前進(jìn)，先易后難，在實(shí)踐中總結(jié)提升。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作，不僅基于廣泛的專題調(diào)研，也具有豐富的實(shí)踐探索基礎(chǔ)。2007年我國(guó)金融監(jiān)管部門開(kāi)始推動(dòng)REITs試點(diǎn)，特別是從2014年以來(lái)，以物業(yè)為基礎(chǔ)的類REITs和CMBS受到市場(chǎng)追捧，產(chǎn)品創(chuàng)新層出不窮；2016年國(guó)家發(fā)展改革委和中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目資產(chǎn)證券化工作，并于2017年成功上市4單PPP項(xiàng)目證券化產(chǎn)品，激發(fā)了市場(chǎng)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施從收益權(quán)融資工具創(chuàng)新走向權(quán)益性融資工具創(chuàng)新的遐想。

翻開(kāi)發(fā)達(dá)國(guó)家的REITs發(fā)展史，大多是在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)開(kāi)始重視REITs。當(dāng)前，新冠肺炎疫情在全球肆虐，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)也造成了短期重大沖擊，啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs創(chuàng)新融資方式正逢其時(shí)。

2020年4月底，中國(guó)REITs制度終于出臺(tái)，雖然比美國(guó)晚了60年，但好飯不怕晚。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出，打通了金融資本對(duì)接基礎(chǔ)設(shè)施的藍(lán)海，不僅滿足了金融資本市場(chǎng)的饑渴，更是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制改革的重大創(chuàng)新。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工作，必須從金融市場(chǎng)和底層資產(chǎn)兩端發(fā)力，離不開(kāi)中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委的通力協(xié)作。從金融市場(chǎng)看，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)以基礎(chǔ)設(shè)施基金為載體，采用“公募+ABS”的模式，充分考慮了現(xiàn)行的金融法規(guī)和稅收政策等環(huán)境，同時(shí)證監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）（征求意見(jiàn)稿）》，并積極完善試點(diǎn)工作其他配套措施。從底層資產(chǎn)看，主要是基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)項(xiàng)目形成的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，如何選擇和評(píng)價(jià)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？這是公募REIT產(chǎn)品獲得成功的起點(diǎn)和關(guān)鍵。基于2017年我國(guó)PPP項(xiàng)目ABS的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和REITs市場(chǎng)預(yù)期，基金管理人和托管人可能急于進(jìn)入試點(diǎn)而有意或無(wú)意地掩蓋了資產(chǎn)瑕疵。投資主管部門對(duì)各地申報(bào)的REITs試點(diǎn)項(xiàng)目和發(fā)起人先行審查，系統(tǒng)評(píng)價(jià)申報(bào)項(xiàng)目的方向性和合規(guī)性、現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和成長(zhǎng)性、原始權(quán)益人和基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)單位的信用穩(wěn)健和內(nèi)控制度及融資用途、項(xiàng)目對(duì)國(guó)家重大戰(zhàn)略的支撐價(jià)值等內(nèi)容，在此基礎(chǔ)上推薦至中國(guó)證監(jiān)會(huì)，這是從項(xiàng)目源頭上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)投資人合法權(quán)益的重要保障。

02 徐東升

北控水務(wù)集團(tuán)市場(chǎng)投資中心副總經(jīng)理

啟動(dòng)了！希望未來(lái)能在以下兩方面有所突破，一是手續(xù)完備性，目前不少基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)行多年手續(xù)仍難以完備，不是不辦，是辦不了，考慮到基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的特點(diǎn)，從實(shí)際角度并不一定增加風(fēng)險(xiǎn)，建議可以適度放寬；第二個(gè)是轉(zhuǎn)讓限制，老的特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、現(xiàn)在PPP項(xiàng)目普遍沒(méi)有預(yù)留接口，對(duì)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制，即使轉(zhuǎn)讓，資金用途也有限制。必須對(duì)此進(jìn)行修改。

03 薛濤

E20研究院執(zhí)行院長(zhǎng)

推動(dòng)REITs試點(diǎn)的通知，在當(dāng)前的時(shí)點(diǎn)意義更加了幾分：

1、在地方財(cái)政收入下滑的趨勢(shì)下，地方政府和其擁有可運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的地方平臺(tái)企業(yè)有了更多的盤活存量資產(chǎn)的手段；

2、在企業(yè)杠桿率高企的時(shí)點(diǎn)，對(duì)擁有大量特許經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的社會(huì)資本有了輕重結(jié)合資本戰(zhàn)略的工具選擇；

3、基于穩(wěn)定現(xiàn)金流特征，對(duì)于環(huán)保領(lǐng)域匹配度相當(dāng)高。

04 許敏慧

浙大網(wǎng)新建投集團(tuán)董事總經(jīng)理

證監(jiān)發(fā)[2020]40號(hào)文的出臺(tái)可以說(shuō)對(duì)中國(guó)REITS市場(chǎng)具有里程碑的意義，被不少業(yè)內(nèi)人士把2020年定義為中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITS的元年。相信這個(gè)有著萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)容量的改革方向，一定會(huì)在市場(chǎng)中建立起新的信仰，讓巨大存量資產(chǎn)，特別是地方政府手中的大量存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)找到一個(gè)新的方向，形成有效的資產(chǎn)流動(dòng)性、再投資性，有助于讓傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施和新型基礎(chǔ)設(shè)施能插上資本市場(chǎng)的翅膀，有效促進(jìn)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。

05 吳亞平

國(guó)家發(fā)展改革委投資研究所研究員

基礎(chǔ)設(shè)施REITs總體上屬于金融資本，最好還是與產(chǎn)業(yè)資本合作，所以并購(gòu)存量資產(chǎn)特別是進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)期存量資產(chǎn)應(yīng)該作為首選；其次是企業(yè)所得稅稅前扣除如果能突破的話，90%利潤(rùn)都拿出來(lái)分紅都沒(méi)問(wèn)題；最后，也是我最期望的，綠地項(xiàng)目通過(guò)發(fā)行權(quán)益類REITs籌集項(xiàng)目資本金，這可以解決當(dāng)前的大難題。

06 唐琳 

中建一局集團(tuán)第二建筑有限公司 副總經(jīng)理

五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)前夕，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，迅速刷屏、引起廣泛熱議。

REITs作為一種高度透明化的金融產(chǎn)品，將有效盤活基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，拓寬社會(huì)資本投資渠道，并在一定程度上推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投資的市場(chǎng)化、規(guī)范化改革。

希望基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作，在“重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)行業(yè)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”上先行先試，把好資產(chǎn)遴選及風(fēng)險(xiǎn)審核的關(guān)口，過(guò)程中持續(xù)加強(qiáng)資金用途的使用監(jiān)管；在總結(jié)試點(diǎn)實(shí)踐推進(jìn)過(guò)程中的問(wèn)題與困難的基礎(chǔ)上，不斷優(yōu)化流程、完善后續(xù)有關(guān)配套法律制度及規(guī)則；強(qiáng)化資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施投融資高質(zhì)量發(fā)展。

愿基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的各參與方，始終保持冷靜的頭腦、火熱的心，用堅(jiān)實(shí)的雙手共同推進(jìn)試點(diǎn)工作行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

07 呂建紅

渤海證券股份有限公司 企業(yè)融資條線分管領(lǐng)導(dǎo)

聚焦重點(diǎn)行業(yè)。優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目。鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開(kāi)展試點(diǎn)。

08 蔣中松 

浙江深度求索管理咨詢有限公司

在疫情得到控制、經(jīng)濟(jì)全面重啟的開(kāi)局階段，推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)恰逢其時(shí)。短期看有助于將核心區(qū)域重點(diǎn)領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為金融產(chǎn)品，提高資產(chǎn)效率，為新基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拓展資金渠道，注入新動(dòng)力。長(zhǎng)期看有助于撬動(dòng)養(yǎng)老基金等社會(huì)資本參與基礎(chǔ)設(shè)施投資，有助于提高相關(guān)項(xiàng)目的依法合規(guī)性和運(yùn)營(yíng)專業(yè)化，有助于實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施投資的良性循環(huán)。

09 安鈺豐

負(fù)責(zé)國(guó)有商業(yè)銀行基建領(lǐng)域信貸管理

目前隨新冠肺炎疫情在全球擴(kuò)散蔓延，短期內(nèi)對(duì)我國(guó)消費(fèi)。出口影響難以緩解，投資的穩(wěn)增長(zhǎng)重要性凸顯。基礎(chǔ)設(shè)施作為穩(wěn)投資的關(guān)鍵領(lǐng)域之一，黨中央國(guó)務(wù)院原會(huì)議多次強(qiáng)調(diào)要加大新投資項(xiàng)目開(kāi)工力度，積極推進(jìn)在建項(xiàng)目建設(shè)，將重大項(xiàng)目建設(shè)作為推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)、應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力的重要舉措。《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的通知》的出臺(tái)恰逢其時(shí)，作為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資金來(lái)源新途徑，有效解決加大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資的資金不足矛盾。當(dāng)前在規(guī)范基建領(lǐng)域投融資行為、嚴(yán)控地方政府隱性債務(wù)的背景下，加大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資與規(guī)范的資金支持成為核心矛盾之一。在加大地方政府專項(xiàng)債發(fā)行力度、推進(jìn)PPP穩(wěn)健發(fā)展之外，基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活存量資產(chǎn)，將未來(lái)收益提前變現(xiàn)用來(lái)支持新項(xiàng)目建設(shè)，成為基建投資資金來(lái)源新途徑。對(duì)基建領(lǐng)域各方參與主體來(lái)講，主要有如下幾方面利好。對(duì)于政府（城投公司），盤活存量資產(chǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，新資金投入新項(xiàng)目，不增加地方政府隱性債務(wù)。對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)講，增加了基建領(lǐng)域新的金融服務(wù)模式，同時(shí)為資金提供了新的投資渠道。對(duì)PPP社會(huì)資本方來(lái)講，通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)了資本退出，提高社會(huì)資本方的積極性和投入新項(xiàng)目的能力。對(duì)普通投資者來(lái)講，增加了穩(wěn)定的資金投資渠道，利于投資環(huán)境規(guī)范發(fā)展。

10 小木魚(yú)

針對(duì)中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），拋開(kāi)技術(shù)層面的認(rèn)知，談一點(diǎn)思想層面的認(rèn)識(shí)：

一是《通知》出臺(tái)比《通知》本身更具戰(zhàn)略意義。在世界百年未有之大變局的背景下，信心就比黃金都重要，面對(duì)當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢(shì)，正式啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs試點(diǎn)工作，具有里程碑意義。姑且不談公募REITs試點(diǎn)面臨多少問(wèn)題，推行中面臨多少風(fēng)險(xiǎn)，我們還是應(yīng)該堅(jiān)持發(fā)展中的問(wèn)題用發(fā)展的眼光看待，發(fā)展中的問(wèn)題用發(fā)展的方法去解決，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的REITs試點(diǎn)工作恰逢其時(shí)，充滿期待，星星之火可以燎原。

二是每一項(xiàng)改革都要心存敬畏。改革始終是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)步的不竭動(dòng)力，既要鼓勵(lì)，更要包容。每一項(xiàng)政策工具的出臺(tái)必然有其出臺(tái)的深厚背景和戰(zhàn)略考慮，無(wú)論是之前的PPP、ABS、地方政府專項(xiàng)債券，還是此番試點(diǎn)推行的REITs，我們都應(yīng)該心存敬畏，敬其對(duì)我國(guó)治理體系和治理能力現(xiàn)代化的推波助瀾，畏其倒逼我們深深意識(shí)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)考驗(yàn)帶來(lái)的能力不足的危險(xiǎn)。

三是積極看待基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的REITs對(duì)當(dāng)前及未來(lái)投融資的影響。當(dāng)前，我國(guó)地方政府融資面臨經(jīng)濟(jì)下行和稅收改革致使地方政府本級(jí)財(cái)政收入明顯放緩、土地出讓收入大幅下滑、地方政府舉債融資能力嚴(yán)重受限、穩(wěn)增長(zhǎng)下的基礎(chǔ)設(shè)施投資融資缺口進(jìn)一步擴(kuò)大等問(wèn)題，創(chuàng)新融資方式統(tǒng)籌推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)成為各級(jí)政府急需解決的瓶頸。基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的REITs試點(diǎn)雖不能成為投融資體制改革的“四梁八柱”，但確能起到四兩撥千斤的支點(diǎn)撬動(dòng)作用，其影響必將深遠(yuǎn)。

11 劉世堅(jiān)

清華PPP研究中心主任助理、投融資專委會(huì)副主任

《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》的發(fā)布，既是證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委近年來(lái)相關(guān)工作的重要成果，也是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域邁出實(shí)質(zhì)性創(chuàng)新的關(guān)鍵一步，對(duì)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制亦有望發(fā)揮積極的促進(jìn)作用。

《通知》聚焦重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)領(lǐng)域，以盤活國(guó)內(nèi)龐大的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)為切入點(diǎn)，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)益類的REITs產(chǎn)品的試點(diǎn)安排，為資本的流動(dòng)及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的緩釋提供了有效的出口，可為2017年中以來(lái)的“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“控風(fēng)險(xiǎn)”的雙重政策要求創(chuàng)造更大的騰挪空間，同時(shí)也與當(dāng)前新形勢(shì)之下的宏觀經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向并行不悖。

在操作層面，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的主要難點(diǎn)可能集中在三個(gè)方面。一是合規(guī)。標(biāo)的項(xiàng)目實(shí)施流程及運(yùn)行現(xiàn)狀的合法合規(guī)性需要承受資本市場(chǎng)的嚴(yán)格審視。二是確權(quán)，涉及底層資產(chǎn)的權(quán)利歸屬及處置限制。三是法律沖突，關(guān)系到REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)接受度和現(xiàn)行法律法規(guī)之間的矛盾與契合。這也是基礎(chǔ)設(shè)施REITs后續(xù)制度設(shè)計(jì)的關(guān)鍵所在。